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Les habitants des HLM des Chênes paient le prix de la densité

Une nouvelle fois à Saint-Malo un permis a été délivré pour construire sur les « espaces verts » d’un ensemble de HLM. Après Bellevue, la rue Alain Porée ou la Louisiane… la liste de ces espaces communs supprimés, totalement ou partiellement, dans les secteurs HLM ou les quartiers s’allonge.

Les arguments utilisés sont toujours les mêmes. Le premier argument , « il faut densifier pour ne pas consommer les espaces naturels agricoles », est parfaitement vérifié par les études, en France et particulièrement en Bretagne (l’une des régions françaises qui consomment le plus de foncier). Quant au second, « c’est pour augmenter la population de Saint-Malo »  , la stratégie qui consiste à le lier intimement au premier, pour qu’il hérite au moins en apparence de la même solidité scientifique, est une escroquerie (intellectuelle) au regard de ce qui serait efficace.

La nouvelle affaire dont nous ont fait part des Malouins est comparable à ce qui s’est déjà produit ailleurs à Saint-Malo, comme permettent de le constater les nouveaux outils d’observation mis à disposition par le site gouvernemental Géoportail. Elle a également une caractéristique bien particulière, le montage de l’opération entre un bailleur social et un promoteur.

Les lieux et le projet


Cette opération se situe en plein centre de Paramé, entre la rue des trois frères Ruellan et le parc des chênes, où une soixantaine d’appartements ont été construits dans les années 1960. Les deux barres de logements bénéficient d’un espace intérieur, protégé de la rue, constitué de places de stationnement, de 1800 m² d’espaces verts, très moyennement entretenus, (41 m² par logement) et une surface consacrée à des fils à linge (700 m²).

Aiguillon veut construire 20 logements et 20 places de parking en réduisant à 500 m² l’espace commun (hors des pieds d’immeubles) soit à peu près de 6 m² par logement…

Un montage particulier

Si les logements sociaux prévus par Aiguillon construction (constructeur et gestionnaire de logements sociaux) vont occuper l’espace central de l’îlot, cette opération ne se limite pas à ceux-ci. Elle fait partie d’un programme plus vaste de construction de logements privés du groupe Lamotte, auquel appartient la SACIB, qui construit 38 logements privés à côté. Mais l’opération du groupe ne pouvait être réalisée sans bénéficier d’une partie des espaces extérieurs des H.L.M. actuels et de l’un de ses accès.

Le groupe Lamotte et Aiguillon se sont donc entendus et ont déposé un permis unique portant sur les deux opérations, pour Aiguillon 20 nouveaux logement HLM et pour le promoteur 38 logements privés.

Cette décision d’associer les deux dossiers a peut-être des justifications liées à l’efficacité, mais il interroge également sur le nombre de logements sociaux produits au final.

La construction des logements d’Aiguillon compris dans le même permis de construire que celui du promoteur exonère apparemment ce dernier d’en produire dans sa propre opération. Au regard des objectifs de production de logements sociaux, ce montage permet à ce promoteur moyennant un accord, qui n’est transparent pour personne, d’échapper à cette obligation en comptabilisant les logements sociaux produits par Aiguillon dans son opération. Or ce dernier, pouvait difficilement construire d’autres types de logements sur ces terrains subventionnés par l’argent public et amortis par plus de quarante ans de loyers des locataires.

Densité où et pour qui ?

Pour nous, l’urbanisme est d’abord la façon d’organiser la ville en fonction des critères humains que les décideurs souhaitent mettre en avant. Il ne se réduit pas à la notion d’aménagement tel que le pratiquent certains élus et les promoteurs. La compréhension de cette notion parfois complexe est aujourd’hui facilitée par les outils à notre disposition. Dans notre cas, une carte et trois couches de données permettent de répondre aux questions, de la densité où et pour qui ?

Le site Géoportail a reproduit les données de l’INSEE sur la base de carrés de 200m de côté dont les couleurs changent en fonction des critères. Par exemple, la densité varie de très faible en bleu, à forte en brun.

C’est l’illustration de ce que nous expliquons depuis plusieurs années, en construisant sur les espaces verts des ensembles HLM, la densification est réalisée dans les secteurs les plus denses où les niveaux de vie sont les plus bas et la population la plus jeune.

En pratiquant de la sorte pour faire de la place à des constructions dont un tiers est destiné aux résidences secondaires :

  • Quel est le gain réel de densité ?
  • Est-ce une façon de faire payer le prix de la densité à ceux qui ne peuvent payer des loyers du secteur privé dans Saint-Malo ?

Et les locataires actuels ?

Dans ces conditions, on pourrait espérer que les négociations qui ont consisté à vendre des droits de passage et un terrain qui a été financé par les aides publiques, la solidarité nationale et les loyers payés par les locataires bénéficient au moins aux locataires.

Malheureusement cela semble mal parti.

En effet Aiguillon construction a mené une concertation à la mode « malouine des six dernières années », c’est-à-dire une concertation sur un projet ficelé. À tel point, que les locataires ont été réunis en juin dernier, le lendemain de la signature de l’autorisation du permis de construire par la mairie alors que le dépôt de la demande datait de plusieurs mois.

Ensuite, le projet est implanté de telle façon qu’il réduit à une peau de chagrin les espaces extérieurs de jeux et de détente, leur préférant les places de stationnement des nouveaux logements. On peut d’ailleurs remarquer que si Aiguillon a vendu du terrain à Lamotte/Sacib qui réalise des stationnements en sous-sol, cela n’a pas contribué à financer ce même équipement en sous-sol des logements HLM, pourtant cela aurait préservé l’espace commun en surface.

Pour compléter le tableau

Comment qualifier l’hypocrisie qui consiste a présenté en même temps que le dossier des nouvelles constructions, la mise en état des espaces extérieurs ou les travaux de ravalement et de performance énergétique ? Comme si les travaux de rénovation dépendaient de la réalisation de cette opération. Les logements ont maintenant plus de quarante ans, une opération HLM est généralement bénéficiaire au bout de trente ans, il est de toute façon temps de réhabiliter.

Par ailleurs, les locataires qui financent chaque année dans leurs charges les espaces extérieurs n’ont pas entendu parler de diminution des charges auxquelles 20 locataires supplémentaires contribueront pour une surface réduite de moitié.

Un dernier souhait

Lors d’une éventuelle demande de garantie d’emprunt pour laquelle la commune serait sollicitée pour cette opération, nous espérons que les élus auront l’idée de consulter les habitants et de faire en sorte que ce dossier soit respectueux de leurs espaces communs.

Enfin, pour ce qui est de l’espoir n’exagérons rien…

Rue Appoline : le mystère (ou le miracle) s’épaissit (Épisode 2)

Rue Appoline : le mystère (ou le miracle) s’épaissit (Épisode 2)

Il y a peu de temps, nous vous avons conté la situation de la rue Appoline ici. Nous étions alors très remontés, nous le sommes encore, de la façon dont la mairie, à nos yeux, bradait un terrain communal sans prendre en compte les citoyens ayant droit sur le terrain. Le vendeur (la commune) et l’acheteur (ancien élu) connaissaient parfaitement les règles qui s’appliquent aux ventes réalisées par la collectivité et personne n’a été perturbé par le fait que la délibération du conseil municipal ne comportait aucune mention de l’estimation obligatoire réalisée par les services de l’État. Apparemment l’absence de cette obligation qui constitue le b.a.-ba de la gestion du domaine privé des collectivités n’a pas plus choqué le notaire qui a réalisé la vente que les services de l’État chargés du contrôle de légalité des délibérations… .

Dans ce second épisode, nous parlons de permis de construire et d’une étrange coïncidence.

À Saint-Malo, 83 édifices sont classés ou inscrits au titre des monuments historiques et donc protégés. Chacun le sait, déposer un permis de construire à proximité de l’un d’eux entraîne l’obligation d’accord de l’architecte des bâtiments de France (ABF). Souvent vécu comme une contrainte et une épreuve, ce passage du dossier entre les mains de l’ABF est destiné à protéger la proximité de ces bâtiments. Chacun, quel que soit son statut ou sa fortune, y est soumis. Dans notre cas, les plans du P.L.U. indiquent que tout le secteur du cimetière de Lorette et les rues du Tertre Belot et Appoline sont dans le rayon de protection d’un monument historique.

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Étrangement, lors d’une consultation récente dans les services de la mairie, nous avons constaté que, dans les pièces annexes du permis délivré pour construire sur ce terrain, il y a un courrier de l’architecte des bâtiments de France indiquant que le projet « n’est pas situé dans le périmètre délimité ou dans le champ de visibilité d’un monument historique. Par conséquent, l’accord de l’architecte des bâtiments de France n’est pas obligatoire ».

Ce terrain se situe à 160 m du manoir de la Giclais, bâtiment classé (voir la fiche des monuments historiques ici). Les photos que nous publions illustrent suffisamment la proximité de ce terrain avec le manoir pour le constater. Cette appréciation erronée de l’administration est un cas, que l’on peut supposer unique à Saint-Malo, qui va éveiller l’étonnement voire le sentiment d’injustice de ceux dont les projets doivent s’adapter à l’avis de l’ABF.

Décidément ce terrain est béni des dieux, de l’Olympe ou d’ailleurs. La délibération de vente par la commune ne porte pas mention de l’avis des services de l’État sur sa valeur, il est acquis 4 à 5 fois sous le prix du secteur et le permis de construire est déclaré hors champ de protection par l’ABF alors qu’il est plus que proche et visible du manoir de la Giclais.

Pour en avoir le cœur net, nous avons décidé, avec deux riverains, de demander au maire et au préfet (voir ici), des précisions sur ce cas très particulier.

Un de moins dans le jardin !

Un de moins dans le jardin !

Encore un de moins, c’est un arbre du jardin de la Louisiane. Un de plus  qui manquera à l’appel lors des prochaines canicules, un de moins pour plus d’air pur.
Après l’abattage des 21 premiers nous vous avions informé que, parmi les autres, certains auraient du mal à rester debout. C’est le premier cas, certainement pas le dernier. Il n’y a dans cette dénonciation aucune sensiblerie, juste l’amertume de voir se réaliser ce que nous avions annoncé.

La loi du groupe contre celle du puissant (voir ci dessous), c’est le titre de l’article qui parlait déjà de cet arbre, mais également une attitude qu’il faut mettre en œuvre dès maintenant. Il faut stopper la machine à fabriquer du cash avec le béton.

Dites stop en signant la pétition pour le contrôle des intérêts du maire voir ici

 

La loi du groupe contre celle du puissant

Connaissez-vous la rue Appoline, siège d’une étrange vente de la mairie ? (épisode 1)

Connaissez-vous la rue Appoline, siège d’une étrange vente de la mairie ? (épisode 1)

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Située au nord du cimetière de Lorette, la rue Appoline est le lieu d’une vente de terrain réalisée dans d’étranges conditions par la mairie de Saint-Malo.

Au début de cette affaire, la création d’un lotissement dans les années 1990 qui comporte classiquement des terrains constructibles, de la voirie et un espace commun partagé entre les propriétés, en l’occurrence un terrain dédié au jeu de boules. Comme pour la plupart des lotissements, les règles de vie entre les habitants sont formalisées dans un cahier des charges qui est un document d’ordre privé. C’est en quelque sorte un règlement de copropriété, même lorsque les règles d’urbanisme évoluent les dispositions relatives à la vie en commun dans les lotissements perdurent. Certains cahiers des charges ont plus de cent ans.

Comme pour la plupart des lotissements à Saint-Malo, à l’achèvement des travaux, la voirie et les équipements ont été ” transférés à la commune “. Le transfert dans le domaine public ou dans le domaine privé de la commune (voir ici) est possible selon plusieurs procédures qui ont des conséquences différentes. Pour les biens transférés dans le domaine public, le cahier des charges n’est plus applicable puisque les clauses privées ne peuvent s’appliquer sur le domaine public. En revanche, pour les biens transférés dans le domaine privé de la commune les cahiers des charges restent en vigueur.

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C’est ce second type de transfert qui a été réalisé en 2001 pour le terrain du jeu de boules du lotissement, ce qui implique que le cahier des charges s’applique. Il y est prévu que pour vendre cette parcelle du lotissement, tous les propriétaires doivent être consultés et d’accord.

C’est justement ce qui ne s’est pas produit !

En 2018, les propriétaires s’aperçoivent que leur terrain commun est l’objet de travaux de terrassement et de fondation. En l’absence de panneau de permis de construire ils se renseignent et, étonnés, découvrent que trois ans auparavant, en octobre 2015, le conseil municipal a vendu le terrain sans les consulter (ici).

  • Ils découvrent le prix de cession. 60 € le m², dans un secteur où le prix du m² est de l’ordre de 250 € à minima. Si la délibération de 2015 explique la présence d’un transformateur électrique en limite de terrain comme élément faisant baisser le prix, nous sommes loin du compte. Ainsi, un terrain de lotissement jouxtant un transformateur a été vendu 164 €/m² à Château-Malo en 2017, pour une surface proche. Le Conseil d’État a rappelé les principes de la vente des biens des collectivités dans sa décision n° 310208 du 25 novembre 2009  de cette façon : Une collectivité publique ne peut céder un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur à une personne poursuivant des fins d’intérêt privé que lorsque la cession est justifiée par des motifs d’intérêt général et comporte des contreparties suffisantes.
  • Ils découvrent que la délibération (ici) d’octobre 2015 ne fait pas mention d’une estimation des services de l’État pourtant obligatoire pour toute vente du patrimoine d’une collectivité.
  • Ils découvrent que l’acheteur est un voisin, extérieur au lotissement, ancien élu et créateur du lotissement.

En colère, les voisins regroupés ont attaqué le permis de construire accordé par la maire de Saint-Malo sur le terrain. Mais les vraies questions sont :

Comment est-il possible que la vente de cette parcelle ait pu se faire dans ces conditions ? Ses caractéristiques sont parfaitement simples à retrouver : récentes, elles ont fait l’objet de délibérations, et le cahier des charges est toujours utilisé par les notaires lorsqu’une maison change de propriétaire.

Comment est-il possible que presque un an après l’arrêt du chantier, rien n’ait évolué, y compris dans le dialogue mairie / habitants ?

En attendant, OSONS! va demander la copie de l’estimation du terrain par les services de l’État, si elle existe, elle doit être communiquée.

Marche pour les jardins et le logement social : c’est déclaré !

Marche pour les jardins et le logement social : c’est déclaré !

Comme chacun des événements organisés par OSONS!, la marche de dimanche a été déclarée en préfecture, vous pouvez vous y rendre en famille sans risque particulier.

Le parcours est désormais précisé avec ses étapes et le plan du parcours est ci-dessous. Suppression des espaces verts, vente des maisons HLM, privatisation des parkings, pression des promoteurs, densité urbaine, absence de concertation dans les dossiers, rénovation de quartier, abattage des arbres, mépris social… les étapes de la marche s’annoncent copieuses sur un petit parcours plat de moins de trois kilomètres et abordable pour tous.

Le rassemblement débute vers 14h30, à l‘école de Courtoisville, pour une marche de la rue René Rosse au jardin de la Louisiane où chacun découvrira les arbres que les tronçonneuses des élus ont  laissé debout.

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L’alibi social « version marche »

À la suite de l’abattage des arbres du jardin de la Louisiane, nous avons publié une présentation vidéo (ici) qui a aiguisé la curiosité de nombreux malouin-e-s, beaucoup demandant des informations.  Les articles de presse relatifs à la conférence du maire, de la nôtre, puis de la piteuse déclaration des élus EELV au conseil municipal, n’ont fait qu’accentuer les questions. Pour y répondre, nous organisons une « Marche pour les jardins et le logement social », les deux thèmes évoqués par le maire dans le dossier du jardin de la Louisiane.

Par ailleurs, dans sa déclaration du 24 mai 2019, le maire a joué à nouveau l’air « OSONS! fait de la politique ». Nous lui répondons « oui », OSONS! se mêle du prix de l’eau, du transport gratuit, de la qualité de l’air, de la démocratie en urbanisme, c’est bien de la politique. En quelques mots, celle qu’il n’aime pas, celle des arbres et des Malouin-e-s encore debout.

Notre itinéraire débutera à l’école de Courtoisville, avenue du 47ème Régiment d’Infanterie et s’achèvera dans le jardin de la Louisiane (enfin, dans la moitié). Sur le trajet différents lieux seront commentés.

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Louisiane, l’alibi social !

Après l’abattage des arbres du jardin de la Louisiane, les élus (majorité et Verts) tentent d’assener l’argument de la construction de logements sociaux.

Manque de chance pour eux, il est difficile de justifier la construction et la vente en même temps.

Une petite vidéo qui explique ce qui se passe à Saint-Malo…

 

 

La mairie commence à communiquer sur la Louisiane

Nous apprenons que la mairie organise un point presse, jeudi 23 2019, mai  à propos de la Louisiane et de la colère qui s’est exprimée lundi soir à la suite de l’action des tronçonneuses dans le jardin. Le début des arguments de l’équipe municipale, qu’un seul élu d’opposition ne soutient pas, commence être connu.

Dommage, cela débute par une affirmation étrange.

En effet, il resterait après les travaux une surface de jardin de 3400 m² sur les 5500 m² initiaux. Nous avons vérifié et consulté le cadastre, ce document officiel ne certifie pas de la surface au cm², mais ce que nous pouvons constater c’est que la parcelle 297 s’étend aux surfaces grisées et aux petits passages, et que la surface intérieure du jardin est effectivement de 5500 m².

Puis nous avons consulter le site de l’État « Géoportail » qui permet de mesurer avec une relative précision les surfaces sur des plans fiables.

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Après avoir reporté les limites figurant sur les plans de l’appel d’offres, la mesure est sommaire (+ou- 10m²), mais il nous manque 500 m²  dans la partie conservée….

Ont-ils été tronçonnés par erreur avec les arbres ? Y a t-il une erreur dans notre mesure ou sur les plans ? Où y avait-il, pour la communication, besoin de montrer que 3400m² c’est mieux que 2500 m² saccagés ?

 

 

Pourquoi un atelier sur le foncier solidaire ?

En novembre 2017, le préfet de Région a agréé la société « Foncier Coopératif Malouin » en tant qu’organisme foncier solidaire.

Pourquoi être « vigilant·e·s »

Un clic pour visualiser le flyer

Le logement a toujours constitué l’une des inégalités les plus fortes, y compris dans les sociétés dites « modernes » comme la nôtre. La sauvagerie qui consiste à être privé·e d’un toit ou la crainte de ne pas en disposer, est l’une des craintes les plus fortes pesant sur les individus et les familles.

Lorsqu’il existe une crainte, il existe souvent un marché pour en profiter. Le mécanisme est simple, maîtriser le marché, transformer la crainte en contrainte et vous aurez du pouvoir que vous exercerez sur ceux qui ont besoin d’un logement (dans notre cas). Les puissants l’ont pratiqué de tous temps, en conditionnant le logement à l’obéissance au seigneur, à l’entreprise ou à la société, sans oublier le profit.

Foncier solidaire, de quoi s’agit-il ?

Il s’agit de faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes en dissociant la propriété du sol et celle du bâti. Le sol reste la propriété de l’organisme foncier, le propriétaire de la maison dispose d’un bail de 99 ans et peut revendre sous certaines conditions.

Cela existe dans différents pays (USA, Belgique, Royaume-Uni). En France c’est plus rare, il faut remonter avant 1789 pour le meilleur et le pire. Le meilleur, c’était la libre disposition du sol à ceux qui le travaillaient jusqu’aux récoltes. Le pire, c’était l’accaparation des biens par les puissants de l’époque.

Nos questions ?

  • La solution adoptée dans les derniers jours du gouvernement Hollande / Valls va-t-elle rompre avec l’histoire de notre pays ?

  • Le logement est l’une des principales inégalités. Est-ce une solution de mise en sécurité face à la précarité ? 

  • Les puissants d’aujourd’hui, ceux qui contrôlent déjà le foncier malouin, ne vont-ils pas accaparer cet instrument ?

Rendez-vous le 8 mars 2019, à 20h,
à l’Espace Bouvet, dans la salle Surcouf,
pour un nouvel atelier citoyen.

Voir aussi notre premier atelier sur le Foncier Solidaire à Saint-Malo, un bon plan pour qui ?

♠ Grand Débat : Les comptes rendus des six tables rondes du 1er février 2019 ♠

♠ Grand Débat : Les comptes rendus des six tables rondes du 1er février 2019 ♠

Le grand débat du 1er février 2019 a donné lieu à des échanges foisonnants, voici les comptes rendus des six tables rondes. Le besoin de s’exprimer et la poursuite des réflexions ne doivent pas cesser avec la fin du Grand Débat. La démocratie n’est pas seulement l’exercice d’un moment électoral ou non, mais la participation constante des citoyens aux affaires publiques, locales ou nationales.  

Voici le compte rendu des six tables rondes qui a été déposé sur le site du Grand débat.

Pour accéder au compte rendu d’une table ronde, cliquez sur le lien correspondant ci-dessous.

Compte rendu « Environnement »
Compte rendu « Démocratie »
Compte rendu « Fiscalité »
Compte rendu « Services publics et organisation territoriale »
Compte rendu « Emploi »
Compte rendu « Mouvement social »