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Rue Appoline : le mystère (ou le miracle) s’épaissit (Épisode 2)

Rue Appoline : le mystère (ou le miracle) s’épaissit (Épisode 2)

Il y a peu de temps, nous vous avons conté la situation de la rue Appoline ici. Nous étions alors très remontés, nous le sommes encore, de la façon dont la mairie, à nos yeux, bradait un terrain communal sans prendre en compte les citoyens ayant droit sur le terrain. Le vendeur (la commune) et l’acheteur (ancien élu) connaissaient parfaitement les règles qui s’appliquent aux ventes réalisées par la collectivité et personne n’a été perturbé par le fait que la délibération du conseil municipal ne comportait aucune mention de l’estimation obligatoire réalisée par les services de l’État. Apparemment l’absence de cette obligation qui constitue le b.a.-ba de la gestion du domaine privé des collectivités n’a pas plus choqué le notaire qui a réalisé la vente que les services de l’État chargés du contrôle de légalité des délibérations… .

Dans ce second épisode, nous parlons de permis de construire et d’une étrange coïncidence.

À Saint-Malo, 83 édifices sont classés ou inscrits au titre des monuments historiques et donc protégés. Chacun le sait, déposer un permis de construire à proximité de l’un d’eux entraîne l’obligation d’accord de l’architecte des bâtiments de France (ABF). Souvent vécu comme une contrainte et une épreuve, ce passage du dossier entre les mains de l’ABF est destiné à protéger la proximité de ces bâtiments. Chacun, quel que soit son statut ou sa fortune, y est soumis. Dans notre cas, les plans du P.L.U. indiquent que tout le secteur du cimetière de Lorette et les rues du Tertre Belot et Appoline sont dans le rayon de protection d’un monument historique.

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Étrangement, lors d’une consultation récente dans les services de la mairie, nous avons constaté que, dans les pièces annexes du permis délivré pour construire sur ce terrain, il y a un courrier de l’architecte des bâtiments de France indiquant que le projet « n’est pas situé dans le périmètre délimité ou dans le champ de visibilité d’un monument historique. Par conséquent, l’accord de l’architecte des bâtiments de France n’est pas obligatoire ».

Ce terrain se situe à 160 m du manoir de la Giclais, bâtiment classé (voir la fiche des monuments historiques ici). Les photos que nous publions illustrent suffisamment la proximité de ce terrain avec le manoir pour le constater. Cette appréciation erronée de l’administration est un cas, que l’on peut supposer unique à Saint-Malo, qui va éveiller l’étonnement voire le sentiment d’injustice de ceux dont les projets doivent s’adapter à l’avis de l’ABF.

Décidément ce terrain est béni des dieux, de l’Olympe ou d’ailleurs. La délibération de vente par la commune ne porte pas mention de l’avis des services de l’État sur sa valeur, il est acquis 4 à 5 fois sous le prix du secteur et le permis de construire est déclaré hors champ de protection par l’ABF alors qu’il est plus que proche et visible du manoir de la Giclais.

Pour en avoir le cœur net, nous avons décidé, avec deux riverains, de demander au maire et au préfet (voir ici), des précisions sur ce cas très particulier.

Connaissez-vous la rue Appoline, siège d’une étrange vente de la mairie ? (épisode 1)

Connaissez-vous la rue Appoline, siège d’une étrange vente de la mairie ? (épisode 1)

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Située au nord du cimetière de Lorette, la rue Appoline est le lieu d’une vente de terrain réalisée dans d’étranges conditions par la mairie de Saint-Malo.

Au début de cette affaire, la création d’un lotissement dans les années 1990 qui comporte classiquement des terrains constructibles, de la voirie et un espace commun partagé entre les propriétés, en l’occurrence un terrain dédié au jeu de boules. Comme pour la plupart des lotissements, les règles de vie entre les habitants sont formalisées dans un cahier des charges qui est un document d’ordre privé. C’est en quelque sorte un règlement de copropriété, même lorsque les règles d’urbanisme évoluent les dispositions relatives à la vie en commun dans les lotissements perdurent. Certains cahiers des charges ont plus de cent ans.

Comme pour la plupart des lotissements à Saint-Malo, à l’achèvement des travaux, la voirie et les équipements ont été ” transférés à la commune “. Le transfert dans le domaine public ou dans le domaine privé de la commune (voir ici) est possible selon plusieurs procédures qui ont des conséquences différentes. Pour les biens transférés dans le domaine public, le cahier des charges n’est plus applicable puisque les clauses privées ne peuvent s’appliquer sur le domaine public. En revanche, pour les biens transférés dans le domaine privé de la commune les cahiers des charges restent en vigueur.

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C’est ce second type de transfert qui a été réalisé en 2001 pour le terrain du jeu de boules du lotissement, ce qui implique que le cahier des charges s’applique. Il y est prévu que pour vendre cette parcelle du lotissement, tous les propriétaires doivent être consultés et d’accord.

C’est justement ce qui ne s’est pas produit !

En 2018, les propriétaires s’aperçoivent que leur terrain commun est l’objet de travaux de terrassement et de fondation. En l’absence de panneau de permis de construire ils se renseignent et, étonnés, découvrent que trois ans auparavant, en octobre 2015, le conseil municipal a vendu le terrain sans les consulter (ici).

  • Ils découvrent le prix de cession. 60 € le m², dans un secteur où le prix du m² est de l’ordre de 250 € à minima. Si la délibération de 2015 explique la présence d’un transformateur électrique en limite de terrain comme élément faisant baisser le prix, nous sommes loin du compte. Ainsi, un terrain de lotissement jouxtant un transformateur a été vendu 164 €/m² à Château-Malo en 2017, pour une surface proche. Le Conseil d’État a rappelé les principes de la vente des biens des collectivités dans sa décision n° 310208 du 25 novembre 2009  de cette façon : Une collectivité publique ne peut céder un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur à une personne poursuivant des fins d’intérêt privé que lorsque la cession est justifiée par des motifs d’intérêt général et comporte des contreparties suffisantes.
  • Ils découvrent que la délibération (ici) d’octobre 2015 ne fait pas mention d’une estimation des services de l’État pourtant obligatoire pour toute vente du patrimoine d’une collectivité.
  • Ils découvrent que l’acheteur est un voisin, extérieur au lotissement, ancien élu et créateur du lotissement.

En colère, les voisins regroupés ont attaqué le permis de construire accordé par la maire de Saint-Malo sur le terrain. Mais les vraies questions sont :

Comment est-il possible que la vente de cette parcelle ait pu se faire dans ces conditions ? Ses caractéristiques sont parfaitement simples à retrouver : récentes, elles ont fait l’objet de délibérations, et le cahier des charges est toujours utilisé par les notaires lorsqu’une maison change de propriétaire.

Comment est-il possible que presque un an après l’arrêt du chantier, rien n’ait évolué, y compris dans le dialogue mairie / habitants ?

En attendant, OSONS! va demander la copie de l’estimation du terrain par les services de l’État, si elle existe, elle doit être communiquée.